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Inmobiliarias en la montaña

Elrodriguista. 27 febrero 2019.

Ciper Chile revela el mega-negocio inmobiliario que enfrenta a los dueños de la nieve y comienza el reportaje realizado por Catalina Albert:

Las montañas de Lo Barnechea son escenario de una silenciosa guerra por un negocio de miles de millones de dólares. La municipalidad ya puso en marcha su plan para instalar ahí el más moderno centro de esquí del país, junto al cual se levantará un exclusivo “pueblo de montaña” de nivel internacional con condominios enclavados en la nieve. Pero el cambio al Plan Regulador Comunal que permitirá esa urbanización ha sido paralizado por grandes inversionistas cuyos terrenos quedaron fuera del millonario negocio. Un recurso ante tribunales y otro en la Contraloría son parte del arsenal de una batalla que enfrenta a Senerman, Ergas, Leatherbee, Matte, Vial y Sandor, entre otros empresarios.

A los empresarios de las inmobiliarias no les gusta el actuar de la municipalidad, mas allá de quien tiene la razón, el tema central es el negociado que incluye variables medioambientales donde la comunidad no tiene posibilidad de decidir.

Es un asunto entre grandes negociantes.

Lea el reportaje

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El mega-negocio inmobiliario que enfrenta a los dueños de la nieve

31.01.2019

Por Catalina Albert . CIPER CHILE

Las montañas de Lo Barnechea son escenario de una silenciosa guerra por un negocio de miles de millones de dólares. La municipalidad ya puso en marcha su plan para instalar ahí el más moderno centro de esquí del país, junto al cual se levantará un exclusivo “pueblo de montaña” de nivel internacional con condominios enclavados en la nieve. Pero el cambio al Plan Regulador Comunal que permitirá esa urbanización ha sido paralizado por grandes inversionistas cuyos terrenos quedaron fuera del millonario negocio. Un recurso ante tribunales y otro en la Contraloría son parte del arsenal de una batalla que enfrenta a Senerman, Ergas, Leatherbee, Matte, Vial y Sandor, entre otros empresarios.

 

En la alta cordillera metropolitana, allí donde termina la comuna de Lo Barnechea, el alcalde Felipe Guevara (RN) impulsa un proyecto que espera convertir en el legado más emblemático de su gestión: Manantiales, uno de los más modernos centros de esquí del país, junto al cual se levantaría un “pueblo de montaña” de nivel mundial. Una “ciudad satélite exclusiva” que, a diferencia de los otros asentamientos turísticos del sector, sería una zona residencial permanente enclavada en la nieve, al noroeste de La Parva. Condominios donde se podrá despertar rodeado de blanco, para ir a trabajar abajo –a la ciudad– y luego volver a casa, mucho más allá de la cota mil.

El municipio ya dio pasos cruciales para concretar su ambicioso proyecto. En julio de 2018 publicó la Modificación Nº9 al Plan Regulador Comunal (PRC), que cambia el uso de suelo en la zona, permitiendo construir edificios, casas y condominios donde antes solo se autorizaba equipamiento para deportes de nieve, como andariveles y canchas. Otra pieza que se ajustó fue el convenio de la municipalidad con el Ministerio de Obras Públicas, firmado en agosto de 2017, para mejorar la Ruta G-21, que conecta Las Condes con Farellones, y que reducirá ostensiblemente los tiempos de viaje.

Un tercer factor es que el encargado de Turismo del municipio, Patricio Robert, y la responsable del Departamento Centro de Montaña, Consuelo Marquardt, tienen entre sus prioridades el diseño de un plan maestro de desarrollo urbano para esa zona cordillerana acorde con las expectativas del alcalde Guevara.

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La posibilidad de participar o quedar fuera de este multimillonario negocio abrió los fuegos entre quienes hasta ahora figuran como los principales controladores de sociedades vinculadas a los centros de esquí de la zona. Senerman, Ergas, Leatherbee, Matte, Vial y Sandor, son algunos de los inversionistas que protagonizan la pugna soterrada entre aquellos que se benefician y los que se sienten perjudicados con la nueva regulación propuesta para el sector.

El duro round ya se instaló en la Corte de Apelaciones de Santiago y en la Contraloría General de la República. Argumentando eventuales irregularidades ambientales y administrativas, se intenta paralizar el proceso de cambio de uso de suelo. Pero el interés de quienes están detrás de estas acciones –los excluidos del negocio­– apuntaría más bien a forzar negociaciones para quedar dentro de los beneficiados con el desarrollo inmobiliario.

CIPER habló con los principales afectados y revisó la Modificación Nº9, los planos y escrituras de la zona, y los documentos que están siendo analizados en tribunales y la Contraloría. El recurso de protección interpuesto en la Corte de Apelaciones, que hoy tiene frenado el cambio del PRC de Lo Barnechea, esgrime como principal argumento que las modificaciones son contradictorias con una norma de mayor jerarquía: el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS). Además, se acusa a la municipalidad de haber incurrido en un error administrativo grave: publicó la nueva normativa en el Diario Oficial sin someterla a la “toma de razón” de la Contraloría, un trámite esencial para la legalidad de la reforma.

Otro punto en discusión es que, según los abogados que impulsan el recurso judicial, el problema de escasez de agua que hoy se vive en la alta montaña en la temporada invernal –la de mayor demanda– se agravará con el aumento permanente de la densidad poblacional.

Francisca Celis, asesora urbana del municipio, dijo a CIPER que confiaba en obtener una resolución positiva, pues sostuvo que la modificación del PRC se hizo consultando a los vecinos y ya se han subsanado todas las observaciones. Pero las declaraciones recogidas por CIPER entre los principales protagonistas de la controversia, indican que el futuro del plan pende de las resoluciones que adopten los tribunales y la Contraloría.

GUERRA FRÍA

Originalmente, la zona en disputa solo estaba regida por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS). Esa norma definía una acotada área para desarrollo urbano, prácticamente sin limitaciones de edificación. La modificación que inicialmente propuso la municipalidad bajó drásticamente la constructibilidad en esos terrenos. Propietarios de importantes paños reclamaron entonces que bajo esas condiciones solo los terrenos municipales –donde se emplazará el centro de esquí Manantiales– podrían albergar proyectos inmobiliarios.

-La municipalidad es juez y parte -dijo a CIPER un importante inversionista de la zona.

Los propietarios de terrenos que se sintieron perjudicados desplegaron un fuerte lobby, que incluyó a organizaciones vecinales y deportivas, para que el municipio acogiera sus observaciones. La presión consiguió que se permitiera el desarrollo inmobiliario, aunque más acotado: solo edificios de cuatro a seis pisos, allí donde antes se podía edificar hasta en 12 niveles de altura.

Esta última propuesta es la que quedó plasmada en la Modificación N°9 al PRC, que se publicó en julio de 2018. Allí quedó claro quienes ganaron y quienes perdieron. Entre los beneficiados están los controladores de los centros de esquí La Parva (León Vial, Eliodoro Matte y Pedro Donoso) y Valle Nevado (familias Senerman y Ergas). A ellos, la reforma les permitiría desarrollar proyectos inmobiliarios en áreas donde antes no podían hacerlo, aumentando la proporción de sus terrenos en los que se podría construir con fines residenciales.

Entre los perdedores está Miguel Sandor, socio de la Empresa de Agua Potable El Colorado. Su compañía es propietaria de terrenos en los que originalmente se podían construir edificios de hasta 12 pisos, pero con el cambio en el plan comunal ahora el límite será de entre cuatro y seis niveles.

Junto a Sandor, se alinearon entre los perjudicados el abogado Arturo Majlis y el arquitecto Alfredo Fernández. Ambos son dueños –junto a otros inversionistas– de un terreno de aproximadamente 300 hectáreas ubicadas inmediatamente al este de Manantiales y que quedó completamente fuera de la zona urbanizable habilitada por la reforma al PRC.

En un punto intermedio se ubican los dueños del centro de esquí El Colorado (propiedad de Andacor, empresa controlada por la familia Leatherbee). Antes de la reforma al plan regulador, los dueños de El Colorado solo podían construir en sus terrenos canchas de esquí y andariveles. Con la nueva norma ahora podrían construir inmuebles de hasta seis pisos, por lo que la modificación del PRC igual los favorece, pero no obtendrán el beneficio que esperaban. Esa diferencia es la que explica el rol protagónico que jugó la familia Leatherbee al iniciarse la discusión del nuevo plan: impulsaron un fuerte lobby -al que incorporaron a entidades vecinales y deportivas- promoviendo un gran proyecto inmobiliario que denominan “sistémico”.

De las aproximadamente 300 hectáreas que el nuevo PRC incorpora a las zonas en que se puede edificar (antes eran cerca de cien), casi la mitad pertenece a Andacor. Michael Leatherbee, presidente de esa empresa, explicó su fallido plan a CIPER:

-Queríamos hacer un sistema en que coexistieran armónicamente las canchas de esquí, los visitantes y los residentes. Ese sistema se diseñó con los mejores profesionales del mundo.

La familia Leatherbee buscaba transformar El Colorado en el principal centro invernal del país. Su plan fallido consideraba construir un complejo con 13 hoteles y 15 edificios de departamentos, con una inversión que se estimaba en más de mil millones de dólares en 50 años. Con la modificación al PRC que decidió la Municipalidad de Lo Barnechea, ese mega-proyecto ya no podría concretarse.

El plan de la familia Leatherbee era financiar la infraestructura y el funcionamiento del centro de esquí El Colorado con esta multimillonaria inversión inmobiliaria. Según afirmó a CIPER Michael  Leatherbee, es difícil mantener el negocio solo con la venta de tickets en la temporada de invierno:

-Por eso es importante permitir a los centros de esquí el desarrollo inmobiliario. La propuesta original de la municipalidad hubiese dejado al centro de esquí más importante de Chile sin capacidad de reinvertir en infraestructura, sin posibilidad de desarrollo inmobiliario. La comunidad se dio cuenta de este error garrafal e instó al municipio a hacer cambios.

Cuando Leatherbee habla de “la comunidad”, se refiere a la agrupación Salvemos la Nieve, una organización que formó el propio Michael Leatherbee junto a la Asociación de Vecinos de La Parva, la Junta de Vecinos de Farellones, la Corporación de Adelanto de Farellones, la rama de esquí del Club Deportivo Universidad Católica y Patrullas de Ski de Chile, entre otras entidades. A mediados de 2017 sus demandas se plasmaron en una serie de observaciones al nuevo PRC que le entregaron a la municipalidad, como la construcción de un bypass para evitar el tránsito por Farellones, limitar la construcción en altura y el aumento de la densidad poblacional.

El Concejo Municipal de Lo Barnechea acogió gran parte de esas observaciones lideradas por Andacor:

-En la propuesta inicial de la municipalidad casi la totalidad de los terrenos de Andacor quedaban sin posibilidad de desarrollo inmobiliario. Pero la comunidad se dio cuenta de que hay que desarrollar la zona como un sistema. Con la propuesta de la comunidad, Andacor pudo consolidar parte importante de su desarrollo habitacional. Salvemos la Nieve fue una iniciativa colectiva que consiguió un objetivo concreto: corregir el PRC. Cumplido su fin, dejó de funcionar -indicó Leatherbee a CIPER.

De todas maneras, Michael Leatherbee mantiene críticas al PRC:

-La propuesta municipal disminuye dramáticamente las posibilidades de desarrollo inmobiliario de privados. En paños enteros que son propiedad de Andacor, donde antes se podía construir viviendas, ahora no se puede. Tenemos paños muy grandes donde no se puede hacer nada.

CIPER consultó con algunos de los propietarios de las grandes empresas involucradas en esta controversia. Entre los entrevistados, que pidieron la reserva de sus nombres argumentando que la disputa está en desarrollo, hubo consenso en que la modificación al PRC no se hizo considerando las particularidades de la zona:

–Se pensó como si fuera un pedazo de la comuna que está abajo, en el plano, sin calcular que esto es montaña ni la cantidad de gente que va al día y cómo va a aumentar con estos cambios. Hoy el sector no tiene infraestructura básica suficiente, como estacionamientos o baños, para absorber la demanda que se va a generar –explicó uno de los empresarios consultados.

Otro inversionista de la zona comentó a CIPER: “Me preocupa por un lado la inequidad, porque se modifica el plan en desmedro de unos y en beneficio de otros. Además, creo que esto va a deteriorar la montaña a futuro, porque se triplica la zona en que se puede construir, cuando en la montaña hay que hacer lo contrario”.

Quien ha dado la pelea de forma silenciosa, pero certera, es Miguel Sandor, socio de la Empresa de Agua Potable El Colorado. Sandor contrató al abogado Álvaro Pavez, quien se hizo parte del recurso de protección que tiene paralizado el cambio del PRC de Lo Barnechea. Ese recurso fue ingresado a mediados del año pasado por el abogado Daniel Stingo, quien se hizo conocido como panelista del matinal de Mega. En su acción judicial denunció la “ilegalidad” del decreto de la Municipalidad de Lo Barnechea que promulgó la modificación del PRC y del dictamen de la Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo favorable a ese cambio normativo.

PUNTOS CRÍTICOS: AGUA Y ALCANTARILLADO

El golpe más duro al proyecto estrella del alcalde Guevara lo propinó la Corte de Apelaciones en agosto de 2018. Al acoger el recurso de protección del abogado Daniel Stingo y dictar orden de no innovar, mantiene hasta hoy paralizada la aplicación del cambio al PRC y, con esto, a cualquier obra que se quiera iniciar en los terrenos que regula.

El principal argumento de Daniel Stingo es que tanto la municipalidad como la Seremi de Vivienda le dieron luz verde a un cambio de uso de suelo en un área que el Plan Regulador Metropolitano de Santiago define como zona de protección ecológica, de resguardo del “recurso nieve” y con áreas verdes bajo prohibición de construir. Esto apunta al corazón del proyecto del alcalde Guevara, ya que una parte de Manantiales, el nuevo centro de esquí que la municipalidad proyecta, está ubicado en terrenos del Santuario de la Naturaleza Yerba Loca.

La Corte de Apelaciones de Santiago consideró que los argumentos de Daniel Stingo eran suficientes como para revisar el proceso. Le pidió entonces a la Municipalidad de Lo Barnechea y a la Seremi que enviaran un informe en respuesta al recurso y “todos los antecedentes que existan en su poder sobre el asunto que lo ha motivado”.

Un mes después, en septiembre, Miguel Sandor movió sus piezas. Su abogado, Jaime Pavez, se hizo parte del recurso de protección de Daniel Stingo como “tercero coadyuvante”. Pavez argumentó en su escrito que la modificación al PRC incorpora al terreno edificable “más del doble de hectáreas” de las que ya están habilitadas, entre ellas “una importante área verde (zona de humedal) poniendo de esta manera en serio riesgo tanto la disponibilidad como la calidad del recurso hídrico, y por ende la posibilidad de dotar de agua potable al sector”.

Respecto del recurso agua, Pavez denunció en su escrito la ausencia de un documento clave para que la municipalidad pudiera aprobar las modificaciones al PRC: “El debido pronunciamiento técnico favorable de la Empresa de Agua Potable El Colorado, que es la empresa de servicios sanitarios competente; estudio de factibilidad necesario para dotar de agua potable y alcantarillado a las nuevas zonas donde se pretende edificar”.

Pavez también detalló lo que Stingo ya había manifestado: un PRC no puede introducir reformas contra lo que dictan los planes reguladores mayores: en este caso, el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS). “No puede cambiar, por ejemplo, zonas de preservación ecológica por zonas de edificación, pues ello supone modificar el plan intercomunal, para lo que las municipalidades carecen de competencia”, se lee en su escrito.

Por último, el abogado Pavez acusó que la modificación al PRC no cumplió con el trámite de toma de razón de la Contraloría. El cambio se aprobó el 13 de julio de 2018 y se publicó en el Diario Oficial sin pasar por la Contraloría.

La obligatoriedad de este trámite tiene precedentes. En octubre de 2008, la Contraloría estableció (Resolución N° 1.600) que los instrumentos de planificación territorial –como un PRC– están obligados al trámite de toma de razón. Cuatro años después la Corte Suprema ratificó ese dictamen: obligó a la Municipalidad de Talagante a enviar su recién estrenado PRC a ser revisado por la Contraloría, ya que se había publicado sin toma de razón. Lo mismo que hoy ocurre en Lo Barnechea.

La falta de toma de razón no es el único punto en que la Contraloría se ve envuelta en este conflicto de grandes inversionistas. Ya en 2014, Thomas Grob –gerente general de La Parva– alegó ante esa entidad que la Seremi de Vivienda Metropolitana excedió sus facultades durante el proceso de observaciones al cambio del PRC de Lo Barnechea. Se excluyó de la nueva área urbana una parte importante de los terrenos de La Parva, en contra de la norma establecida por el plan regulador metropolitano.

La Contraloría concluyó que Grob tenía razón, y la Seremi se vio obligada a corregir su actuación.

Después, hubo otros reclamos ante el órgano contralor. Los más recientes, de junio de 2018, los presentaron –por separado- el abogado Arturo Majlis y el arquitecto Alfredo Fernández. Las 300 hectáreas que Majlis y Fernández tienen aledañas a Manantiales quedaron excluidas de la zona urbanizable. Por ello, el punto que pidieron resolver fueron los límites urbanos que define el nuevo plan regulador comunal y la legalidad del cambio al PRC que hizo la Municipalidad de Lo Barnechea. Esta vez la respuesta de la Contraloría fue que, como la aprobación del PRC estaba aún en desarrollo, no correspondía pronunciarse.

En octubre de 2018, la Corte de Apelaciones ofició a la Contraloría para que le entregara un informe sobre los antecedentes relacionados con el recurso de protección que mantiene paralizado el PRC de Lo Barnechea y el mega proyecto inmobiliario en la montaña. El documento llegó a tribunales el 22 de noviembre y en cuatro páginas se detallan los cuestionamientos de 2014, denunciados por el gerente general de La Parva; y los de Fernández y Majlis en 2018, cuya revisión aún está en curso.

A la espera de la definición de la Contraloría, el litigio entre los grandes empresarios se despliega en la Corte de Apelaciones y en la Municipalidad de Lo Barnechea. Francisca Celis, asesora urbana de ese municipio, fue categórica en conversación con CIPER:

-Tanto la Contraloría como la Seremi nos han dado la razón. Este es un Plan Regulador con una Evaluación Ambiental Estratégica que definió qué era lo que había que proteger con criterios ambientales súper fuertes. Eso no le gusta a quienes no pueden construir ahí y esa es una de las razones por las que quieren echar abajo el PRC. Por eso se nos han tirado todos encima, porque el PRMS permitía hacer todo, sin límites, y este PRC viene a controlar y reducir la constructibilidad, regular el uso de suelo y proteger las áreas que corresponde.

Un empresario de la zona explicó así a CIPER sus aprensiones sobre el Plan Regulador Comunal promulgado por la municipalidad:

-Me genera ruido por dos razones: me parece poco presentable que un actor, la municipalidad, sea juez y parte. Por un lado, limita el desarrollo inmobiliario de los privados y, al hacerlo, potencia el desarrollo inmobiliario en sus propios terrenos municipales. Esa es una cancha dispareja. Lo segundo, es que la zona de Manantiales se llama así porque tiene uno de los manantiales más grandes de la zona, un ecosistema súper importante. Y ahora uno puede ver que la municipalidad ya está poniendo ahí estructuras habitacionales, construyendo donde no se justifica y donde, más encima, es delicado ambientalmente.

 

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